Le rendement est un indicateur financier clé pour évaluer la performance d’un investissement, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’un placement financier. Mais comment se calcule le rendement et à quoi doit-on faire attention lors de son évaluation ? ELUNET s’est penché sur le sujet et vous explique les bases du calcul du rendement et les facteurs à prendre en compte pour affiner cette estimation.
Sommaire
Rendement brut vs rendement net
Mesurer le succès d’un investissement nécessite de comparer sa rentabilité avec celle d’autres placements présentant des niveaux de risque similaires. Le rendement permet justement d’évaluer cette rentabilité en exprimant le gain obtenu sous forme de pourcentage du montant investi.
Pour déterminer le rendement brut, il suffit de diviser les revenus générés par l’investissement (loyers annuels pour un bien immobilier, intérêts pour un placement financier) par son coût d’acquisition, puis de multiplier le résultat par 100 :
- Rendement brut = (Revenus / Coût d’acquisition) x 100
Toutefois, cette formule ne prend pas en compte les frais inhérents à l’opération, comme les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt ou encore les coûts de gestion du bien. Pour obtenir un chiffre plus proche de la réalité, il faut donc passer au rendement net :
- Rendement net = ((Revenus – Charges) / Coût d’acquisition) x 100
Pourquoi le rendement n’est pas l’unique indicateur à considérer ?
Il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur le rendement, mais de prendre également en compte d’autres éléments, tels que les potentiels de valorisation du bien ou la sécurité du placement. Ainsi, avant de vous lancer dans un investissement locatif ou un placement financier, il peut être bon de se poser certaines questions :
- quelle est la demande locative dans le secteur concerné ? Un taux de vacance faible signifie généralement une forte demande et facilitera la location ;
- le potentiel de valorisation du bien est-il satisfaisant ? Cela dépend notamment du dynamisme économique et démographique du quartier et de la ville où se situe le bien ;
- les perspectives d’évolution des taux d’intérêt sont-elles favorables ? Une hausse des taux pourrait rendre votre investissement moins rentable à l’avenir.
Mieux appréhender la notion de risque pour évaluer correctement le rendement
Lorsqu’on parle de rendement, on souligne souvent l’importance de la prise de risque. En effet, un investissement offrant un rendement plus élevé sera généralement associé à un niveau de risque supérieur. Ceci s’explique par le fait que les investisseurs sont souvent prêts à prendre des risques plus importants en échange de gains potentiels supérieurs.
Ainsi, il est crucial d’évaluer correctement la notion de risque pour mieux appréhender le rendement d’un investissement :
- les placements à faible risque génèrent généralement des rendements moins élevés. Cependant, ils offrent une sécurité accrue pour l’investisseur. Les obligations d’État, par exemple, sont considérées comme des placements très sûrs ;
- les placements à haut risque sont généralement plus volatiles et peuvent engendrer des pertes plus importantes en cas de mauvaise performance. Leur potentiel de gain est toutefois plus intéressant, comme c’est le cas pour les actions en bourse ou certains biens immobiliers situés dans des zones moins cotées.
Cas concret : calcul du rendement d’un investissement locatif
Prenons l’exemple d’un investisseur souhaitant acheter un appartement pour le mettre en location. Son coût d’acquisition est de 200 000€ (frais de notaire inclus) et les loyers annuels s’élèvent à 12 000€. Toutefois, il doit également prendre en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt pour déterminer le rendement net de son investissement :
Rendement brut = (12 000€ / 200 000€) x 100 = 6%
Supposons que les charges de copropriété s’élèvent à 2 000€ par an et la taxe foncière à 1 000€. Quant aux intérêts d’emprunt, ils sont de 3 000€ pour la première année :
Rendement net = ((12 000€ – (2 000€ + 1 000€ + 3 000€)) / 200 000€) x 100 = 3%
Le rendement net révèle ainsi un placement moins intéressant que ne le laissait penser le rendement brut, soulignant l’importance des frais annexes dans le calcul du rendement.
Comme vous avez pu le constater de vos propres yeux, calculer le rendement d’un investissement locatif ou d’un placement financier est fondamental pour évaluer sa rentabilité et comparer efficacement différentes opportunités d’investissement. Cependant, il est crucial de ne pas se focaliser exclusivement sur cet indicateur et de tenir compte des potentiels de valorisation, de la demande locative et des niveaux de risque associés.
