Tout savoir sur le statut du Loueur Meublé Non Professionnel pour bien investir !

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Lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, il est important de bien choisir son statut fiscal pour optimiser sa rentabilité. Parmi les différents régimes existants, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent privilégié pour ses avantages fiscaux.

En effet, ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en matière de revenus locatifs et de plus-values immobilières. Cependant, pour bénéficier de ce régime, certaines conditions doivent être remplies et des obligations comptables et fiscales doivent être respectées.

Vous trouverez dans cet article les différentes conditions pour bénéficier du statut de LMNP ainsi que les avantages et inconvénients de ce dispositif à connaître pour réussir son investissement locatif.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal français qui permet de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

En tant que LMNP, vous êtes considéré comme un bailleur privé qui loue une partie de son patrimoine immobilier. A ne pas confondre avec le statut du Loueur Meublé Professionnel qui n’a pas les mêmes critères d’éligibilité.

Comment obtenir le statut Loueur Meublé Non Professionnel ?

Afin d’obtenir le statut de LMNP, l’investisseur doit respecter plusieurs critères. Tout d’abord, la location doit être meublée. Cela signifie que le logement doit être équipé d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y vivre normalement. Les meubles doivent être en bon état et correspondre aux normes de sécurité en vigueur.

Ensuite, pour être éligible au statut de LMNP, le montant des revenus locatifs annuels ne doit pas dépasser 23.000 euros, ou représenter plus de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, l’investisseur devra opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les biens éligibles au dispositif sont des lots issus de résidences de service comme :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniores et établissement médicalisés
  • Les résidences touristiques et à destination des personnes en déplacement professionnel

Enfin, le LMNP doit respecter certaines obligations déclaratives. Il doit notamment s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) s’il exerce son activité de manière habituelle, et tenir une comptabilité simplifiée. Il doit également déclarer ses revenus locatifs au régime réel et respecter les délais de déclaration.

De ce fait, l’investisseur doit déclarer son activité pour finaliser l’obtention du statut dans les 15 jours suivants l’acquisition du bien. En cas de location saisonnière, une déclaration spécifique en mairie est obligatoire.

Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP ?

Le statut de LMNP présente des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent investir pour développer leur patrimoine. Tout d’abord, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au régime réel ou micro-BIC, ce qui permet de déduire les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). De plus, la fiscalité est souvent plus avantageuse que pour une location nue, notamment grâce à l’amortissement du bien immobilier et du mobilier qui permet de réduire l’assiette fiscale.

Aussi, l’investisseur en LMNP peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du lot. Pour cela, le bien concerné doit être dans le neuf et construit depuis moins de 5 ans, soit en VEFA ou construit après achat. Il y a d’autres conditions à respecter :

  • Confier la gestion locative de son bien à un professionnel pour une durée de 9 ans minimum
  • Conserver le logement jusqu’à la 20ème minimum
  • Déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel via le formulaire P0i et le transmettre au greffe du Tribunal de commerce

Cependant, le statut de LMNP comporte également des risques et des inconvénients. Par exemple, la gestion locative peut s’avérer plus complexe que pour une location nue, notamment en termes de renouvellement du mobilier et de respect des normes de sécurité. De plus, le risque de vacance locative est plus élevé pour une location meublée, notamment en cas de rotation des locataires.

Enfin, il convient de souligner que le statut de LMNP peut parfois entraîner des coûts supplémentaires, notamment pour la comptabilité et la gestion locative. Il est donc important d’anticiper ces coûts avant de se lancer dans l’investissement locatif en LMNP.

Quelles obligations sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est soumis à plusieurs obligations comptables et fiscales. Tout d’abord, l’investisseur doit déclarer ses revenus locatifs au régime réel. Cela signifie qu’il doit déduire les charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) pour calculer son bénéfice imposable. Il doit également tenir une comptabilité simplifiée, qui consiste en un livre des recettes et un livre des dépenses.

Le logement investi doit répondre à des critères légaux précis pour qu’il puisse être habité. La surface habitable totale doit être supérieur à 9m2 et le propriétaire doit inclure plusieurs équipements avant l’entrée du locataire :

  • Espaces de rangement
  • Literie avec couette ou couverture
  • Réfrigérateur
  • Plaques de cuisson avec un four
  • Chaises et table

En conclusion, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Cependant, pour bénéficier de ce régime, certaines conditions doivent être remplies et des obligations comptables et fiscales doivent être respectées. De plus, le statut de LMNP comporte également des risques et des inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Il faut réfléchir à son projet immobilier et se faire accompagner par des conseillers en gestion de patrimoine pour choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation. Les alternatives au statut de LMNP, comme la location meublée professionnelle (LMP) ou la location nue, peuvent également être envisagées en fonction des objectifs de l’investisseur.

david elunet

David - consultant ELUNET

Avec plusieurs expériences dans l'immobilier, l'habitat et la création d'entreprises, je suis à même de vous orienter vers les meilleurs choix dans de nombreux domaines stratégiques.

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