La vente en viager est une pratique bien connue, mais souvent mal comprise. Elle consiste à céder un bien immobilier en échange d’une rente versée à vie au vendeur, le plus souvent sous la forme d’une usine ou d’un local commercial. Cette transaction peut-elle être réalisée sans l’accord des héritiers ? Cet article va vous permettre de mieux comprendre les différentes étapes de la vente en viager et les implications pour les héritiers.
Sommaire
Le fonctionnement du viager
Avant de se pencher sur la question de l’accord des héritiers, il est important de rappeler comment fonctionne la vente en viager. Le propriétaire d’un bien immobilier décide de le vendre en viager lorsque ses revenus ne lui permettent plus de vivre correctement ou tout simplement parce qu’il souhaite percevoir une somme d’argent régulière supplémentaire jusqu’à son décès. On distingue généralement deux types de viagers :
- Le viager libre : l’acquéreur a immédiatement la pleine jouissance du bien et n’a pas à attendre le décès du vendeur pour en profiter.
- Le viager occupé : l’acquéreur ne peut prendre possession du bien qu’à partir du décès du vendeur qui continue de l’occuper pendant sa vie.
Les conditions de vente sont fixées lors de la signature du contrat de vente. L’acquéreur doit verser une somme d’argent, appelée le bouquet, puis des mensualités à vie, appelées rente viagère. La rente est généralement calculée en tenant compte de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, ainsi que de la valeur du bien immobilier.
La question de l’accord des héritiers
En France, les héritiers ont normalement un droit sur le patrimoine du défunt. La question se pose donc naturellement : peuvent-ils s’opposer à une vente en viager ? En règle générale, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des héritiers pour vendre un bien en viager. En effet, selon le Code civil, les héritiers ne deviennent propriétaires qu’à partir du décès du vendeur. Ainsi, tant que cette condition n’est pas remplie, ils ne disposent d’aucun droit sur le bien immobilier.
Le cas particulier de l’indivision successorale
Cependant, il existe un cas où l’accord des héritiers peut être nécessaire : lorsque plusieurs héritiers sont déjà propriétaires du bien immobilier avant sa vente en viager. Dans ce cas, on parle d’indivision successorale. Les indivisaires doivent alors tous donner leur accord pour la vente afin qu’elle soit validée. Si un ou plusieurs refusent de donner leur consentement, la vente ne pourra pas avoir lieu.
La déclaration de la vente en viager
Même si l’accord des héritiers n’est pas nécessaire pour une vente en viager, il est tout de même recommandé d’informer les héritiers de la transaction. En effet, le Code civil prévoit que les héritiers doivent être informés de toute transaction effectuée sur un bien faisant partie du patrimoine successoral. Ainsi, le vendeur doit impérativement déclarer la vente en viager à ses héritiers.
Les conséquences pour les héritiers
Vendre un bien en viager sans l’accord des héritiers peut engendrer plusieurs conséquences :
- La diminution de l’actif successoral : la vente en viager d’un bien immobilier peut réduire considérablement l’actif successoral qui sera transmis aux héritiers à la mort du vendeur.
- Le paiement de la rente viagère : lorsque l’acquéreur d’un bien en viager décède avant le vendeur, la charge du paiement de la rente viagère revient alors aux héritiers de l’acquéreur.
Néanmoins, les héritiers peuvent aussi bénéficier de la vente en viager :
- L’anticipation des droits de succession : la vente en viager permet au vendeur d’anticiper la transmission de son patrimoine tout en percevant une rente et en diminuant les droits de succession pour ses héritiers.
- La protection du conjoint survivant : en cas de décès du vendeur durant le déroulement de la vente, le conjoint survivant peut bénéficier d’une rente viagère établie au moment de la signature du contrat.
Faut-il consulter un notaire ?
Comme pour toute transaction immobilière, il est recommandé de consulter un notaire en cas de vente en viager. Celui-ci pourra vous renseigner sur les droits et obligations des parties concernées et assurer la légalité de la vente. Par ailleurs, le notaire prendra en charge toutes les démarches administratives ainsi que le calcul et le versement de la rente viagère. En somme, faire appel à un professionnel vous garantit une transaction sécurisée et conforme à la loi.
