Comment financer un rachat de soulte ? Prêt immobilier, hypothèque et points de vigilance

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Vous héritez de la maison familiale avec vos frères et sœurs ? Vous divorcez ou rompez votre PACS ? Vous souhaitez racheter le bien immobilier dont vous possédez une part ou au contraire céder celle-ci à votre ex-conjoint ? La recherche de solutions dans cette situation peut être un vrai casse-tête quand on ne s’y connaît pas. Voici alors quelques pistes pour vous orienter et tous nos conseils pour mener votre acquisition à terme, sans encombre !

Rachat de soulte : définition

Une soulte représente les parts d’un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes : les membres d’une même famille à la suite d’un héritage ou les ex-conjoints après un divorce ou une rupture de PACS. On parle de rachat de soulte lorsque l’un de ces propriétaires verse une somme d’argent aux autres afin d’acquérir la ou les parts qu’ils possèdent. Mais avant de vous y engager, nous vous conseillons de bien vous informer pour comprendre en détail le rachat de soulte. En effet, ce terme juridique englobe beaucoup de spécificités qu’il faut prendre en compte, notamment pour savoir comment financer votre projet.

Financer le rachat de soulte avec un prêt immobilier

Il existe deux manières de financer un rachat de soulte : recourir à ses économies personnelles ou demander un prêt immobilier. Si vous êtes en train de lire cet article, il y a de fortes chances pour que vous optiez pour la deuxième solution. Votre banque considère probablement le rachat d’une soulte comme toute autre acquisition immobilière classique. Avant d’émettre son accord, elle appliquera donc les mêmes conditions d’accès pour s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser vos dettes :

  • Votre taux d’endettement : il doit être en dessous d’un seuil défini par la banque (autour de 35 %) pour que vous puissiez payer vos mensualités sans (trop) porter atteinte à votre niveau de vie.
  • Un apport solide : de quoi rassurer la banque quant à votre engagement dans ce projet.
  • Vos derniers relevés bancaires : ils renseignent la banque sur votre manière de gérer votre argent. Elle s’en servira notamment pour savoir si vous êtes régulièrement à découvert.
  • Des justificatifs de ressources suffisantes : CDI, bilan, bulletins de paie… vous permettront de prouver la régularité de vos entrées financières et donc votre capacité à honorer vos dettes.

En plus de vous ouvrir l’accès au prêt, répondre aux conditions de votre banque vous permettra de vous assurer des taux d’intérêt avantageux. Si celle-ci refuse votre demande de crédit, ne baissez pas les bras et démarchez d’autres établissements. En effet, sachez que la majorité des banques réservent leurs taux les plus intéressants aux nouveaux clients s’ils répondent aux conditions qu’elles exigent. Vous adresser à la concurrence augmentera alors vos chances de décrocher un prêt immobilier à taux réduit.

Hypothéquer un bien immobilier pour racheter une soulte

Prouver votre solvabilité auprès des banques est parfois difficile. Apporter des garanties supplémentaires permet de rassurer l’établissement auquel vous demandez tout de même de prendre des risques sur plusieurs années.

Pourquoi hypothéquer un logement ?

Hypothéquer votre appartement ou maison est une façon de renforcer votre dossier de demande de prêt immobilier, de quoi mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le fameux accord. En effet, cela donne le droit à la banque prêteuse de récupérer son argent en cas de non-remboursement du capital dû. Le cas échéant, elle saisira le logement hypothéqué pour le mettre aux enchères et encaisser la somme dégagée. Vous pouvez le deviner, aucune banque ne vous prêtera la somme équivalente à la valeur du bien mis en garantie. Le montant du crédit qui vous sera octroyé pour racheter une soulte dépend de la quotité hypothécaire. Selon les établissements bancaires et votre profil, votre prêt pourra atteindre jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien hypothéqué.

Comment hypothéquer un bien dans le cadre d’un crédit immobilier ?

Que votre soulte soit dans le cadre d’un divorce ou d’un héritage, les étapes sont les mêmes. Tout d’abord, il faudra calculer le montant à verser à votre ex-conjoint ou aux autres héritiers. Vous avez la possibilité, et non l’obligation, de faire appel à un notaire pour cela. Ensuite, faites une demande classique de prêt hypothécaire à la banque que vous aurez sélectionnée. Certaines permettent de le faire directement en ligne. Il vous sera alors demandé de répondre à plusieurs questions et de transmettre quelques documents justifiant votre situation personnelle et vos besoins. Expliquez votre projet le plus clairement possible et donnez les chiffres exacts pour éviter les allers-retours inutiles avec votre conseiller par la suite.

Sur la base de vos informations, la banque mènera une étude de faisabilité. Si votre demande est acceptée, l’établissement missionnera un expert immobilier pour déterminer le prix de votre bien mis en garantie selon ses spécificités et le marché local. Un rendez-vous chez un notaire suivra pour la mise en place de la garantie hypothécaire et la rédaction d’un acte notarié. Prévoyez alors des frais de notaire d’environ 2 % de la somme empruntée. Après la rédaction de l’acte authentique, vous signerez le contrat. Enfin, les fonds du crédit seront versés sur votre compte dans un délai variable selon les banques (entre 48 et 96 h).

Financer le rachat de soulte : points de vigilance

Le rachat d’une soulte, comme toute procédure mêlant le juridique à la finance, est un parcours semé d’embûches. Il est alors important d’être informé de ses droits et devoirs. Dans le cas d’une rupture matrimoniale, le rachat de la soulte ne se faire qu’après la prononciation du divorce ou la dissolution effective du PACS. Aussi, notez que les banques considèrent la pension alimentaire comme une charge qui réduit vos capacités d’endettement. Elles accordent en revanche une certaine marge pour les dossiers assez solides. Autre mise en garde : si votre PACS est antérieur à 2007 et faute de mention contradictoire, c’est le régime de l’indivision qui s’applique à vous. Cela signifie que le bien vous appartient ainsi qu’à votre ex-conjoint à parts égales. Sinon, la question aura été traitée avec votre notaire lors de l’établissement de l’acte.

david elunet

David - consultant ELUNET

Avec plusieurs expériences dans l'immobilier, l'habitat et la création d'entreprises, je suis à même de vous orienter vers les meilleurs choix dans de nombreux domaines stratégiques.

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